C’est décidé : vous accédez à la propriété en achetant un logement à un bailleur social. Après avoir vérifié si vous remplissez les conditions nécessaires, vous allez passer, comme la plupart des acquéreurs d’un bien immobilier, par la case financement. Avec comme objectif l’obtention de votre prêt immobilier. Pour l’atteindre, il vous faut de la rigueur et surtout une bonne préparation, donc une bonne information. Les points à creuser : votre profil d’emprunteur, les conditions d’octroi des prêts et les critères des banques, l’apport personnel, les aides financières pour vous aider à boucler votre crédit, l’assurance emprunteur, les garanties, l’offre de prêt… Pour vous aider, nous avons balisé pour vous l’intégralité du parcours de l’emprunteur. Suivez le guide !
Soignez votre profil d'emprunteur
Etape 1 : votre situation financière. Les banques veulent des certitudes sur votre capacité à rembourser votre emprunt. C’est pour cette raison qu’elles préfèrent financer les particuliers à la situation professionnelle stable (il vaut mieux être en CDI). Elles vont aussi analyser vos trois derniers relevés de compte. Pas question de vous présenter avec des découverts, des incidents de paiement ou un grand nombre de crédits conso. Attention aux dépenses inconsidérées liées par exemple aux jeux en ligne. Conseil : quatre à cinq mois avant de présenter votre dossier, nettoyez vos comptes et soldez vos crédits conso. De quoi rassurer les banques sur vos dispositions de bon gestionnaire de vos finances personnelles.
Etape 2 : votre apport personnel. Pas question d’emprunter sans apport personnel. Il doit représenter au moins 10 % du montant de votre projet. Logique : il prouve aux banques que vous savez faire des économies, donc que vous gérez bien vos finances. Notez aussi qu’avec de l’apport, le montant de votre crédit est moins important et sa durée plus courte, ce qui réduit les risques pour vous comme pour les banques et fait baisser votre taux. Pour constituer ou augmenter votre apport, piochez dans vos économies ou dans la participation aux bénéfices de votre entreprise si vous la percevez. Vous pouvez aussi solliciter une donation auprès de vos parents ou de vos grands-parents.
Financement : les conditions de crédit
Etape 3 : les critères des banques. Vous ne pouvez pas placer toutes vos économies dans votre financement, les banques vous demandant de garder des sous de côté. Cette somme, qu’elles nomment épargne résiduelle, représente en moyenne et à titre indicatif six mois de remboursement. Veillez également à votre saut de charges, votre mensualité devant rester raisonnable par rapport à votre loyer actuel. Les banques, pour vous accorder votre crédit, vont également vous demander de garder un reste à vivre suffisant pour assurer vos remboursements sans mettre votre budget familial en danger. Pour vous attribuer votre crédit, les banques vont tenir compte de ces trois critères.
Etape 4 : les aides financières. Avec elles, vous bouclez plus facilement votre budget. Vous pouvez ainsi bénéficier du Prêt à taux 0 % ou PTZ. Gratuit, attribué sous conditions de ressources (80 % des Français peuvent en profiter), il compte pour 10 % du montant du projet dans le cadre de l’achat d’un logement social. Autre solution : le Prêt à l’accession sociale (PAS), qui est assorti de frais et de taxes réduits. Le Prêt Accession d’Action Logement est réservé à ceux qui travaillent dans une entreprise de plus de dix salariés. Il peut atteindre 40 000 € avec un taux à 0,5 % hors assurances. Certaines collectivités locales accordent, elles aussi, des aides (voir le site www.anil.org).
Crédit et taux d’intérêt : comment ça marche ?
Etape 5 : le montant de votre prêt. Vous ne pouvez pas consacrer plus de 35 % de vos revenus nets avant impôts à vos remboursements en tenant compte de vos autres prêts. Si votre ménage gagne 3 500 € par mois et que vous remboursez 500 € de crédits conso, ces 35 % seront calculés sur 3 000 € et la mensualité devra impérativement rester en dessous de 1 050 €. Vous pouvez augmenter le montant du crédit à échéance constante en allongeant la durée. Mais cette dernière ne pourra pas dépasser vingt-cinq ans. Le montant de votre crédit dépend également de votre taux. Ce dernier, avec un dossier solide et de l’apport, sera moins élevé, ce qui va vous permettre d’emprunter un peu plus pour une même mensualité.
Etape 6 : votre taux d’intérêt. Plus votre dossier est jugé risqué par la banque, plus le taux va monter. Sur quinze ans, par exemple, le taux est forcément plus bas que sur vingt-cinq ans. Car plus la durée est longue, plus le risque d’impayés grimpe. Un principe qui vaut aussi pour les revenus ou encore l’apport personnel (avec 10 % d’apport, le taux est plus élevé qu’avec 25 %, par exemple). Pour faire baisser le taux, vous pouvez acheter des services ou des placements financiers à la banque. Conseil : pour bien comparer les propositions des banques, basez-vous sur le Taux annuel effectif global, le TAEG. Il comprend le taux brut du crédit plus la garantie, l’assurance et les frais annexes.
Etape 7 : le type de crédit. La quasi-totalité des prêts immobiliers est accordée à taux fixes. Pour vous, c’est plus facile à gérer, le taux, la durée et la mensualité ne bougeant pas tout au long du remboursement. Autre atout des prêts d’aujourd’hui : ils s’adaptent à l’évolution de votre situation financière. Si vos revenus diminuent, vous pouvez baisser votre échéance de 10, 20, voire 30 %. Autre possibilité qui peut cohabiter avec la précédente : reporter en fin de remboursement six mois à un an de mensualités. Ces souplesses, lorsqu’elles sont utilisées, augmentent la durée et les intérêts, mais elles vous permettent de faire face à des difficultés passagères.
Comprendre l’offre de prêt
Etape 8 : l’assurance et les garanties. Impossible d’emprunter sans assurance invalidité. Elle prend le relais des remboursements si par exemple un accident de la vie vous empêche de travailler. Tarif moyen : dans les 0,30 % du capital emprunté si vous prenez l’assurance de la banque. Si vous vous tournez un autre assureur (délégation d’assurance), le tarif est divisé par deux. L’assurance perte d’emploi est chère et ne couvre pas toute la mensualité. Misez plutôt sur les échéances modulables ou reportables pour sécuriser votre crédit. Intégrez le coût des garanties. L’hypothèque compte en moyenne pour 1,5 % du montant emprunté, la caution d’un organisme spécialisé dans les 1 %.
Etape 9 : l’offre de prêt. Une fois les étapes précédentes franchies, la banque vous adresse une offre de prêt par lettre recommandée. Un document qui comprend de nombreux renseignements sur vous et votre projet et qui détaille votre crédit (taux, assurance, garanties, tableau d’amortissement, etc.). La banque doit maintenir les conditions de son offre pendant au moins trente jours. De votre côté, vous bénéficiez d’un délai de réflexion de dix jours à compter de la réception de l’offre de prêt. Vous ne pouvez lui répondre qu’après cette période incompressible. Une fois ce délai passé, vous signez l’offre de prêt et le crédit existe réellement. Il vous restera alors à attendre la signature de l’acte authentique de vente devant notaire pour devenir officiellement propriétaire.
Le bon plan pour emprunter : Travaillez sur votre plan de financement avant de lancer votre projet d’achat. D’abord, vous gagnerez du temps en rassemblant tous les documents nécessaires (relevés de compte, bulletin de salaire, avis d’imposition, justificatifs d’apport personnel et d’épargne, etc.). Surtout, assurez-vous de la faisabilité de votre projet auprès de votre banque ou d’un courtier. C’est le meilleur moyen de savoir si vous pouvez décrocher votre crédit, quel taux obtenir, quel sera le montant que la banque vous accordera… Bref, pour bien emprunter, anticipez !
