Les bailleurs sociaux ont le droit de vendre leurs logements aux particuliers et notamment aux locataires en place (loi Elan de 2019) Pour vous, c’est l’occasion de devenir propriétaire d’une maison ou d’un appartement bien placé et bien entretenu. Ces logements cédés par les organismes HLM vont se placer sous le statut de la copropriété, laquelle est régie par une loi de 1965. Syndic, conseil syndical, paries communes ou privatives ou encore charges vont ainsi faire partie de votre quotidien. Mais attention : l’application du régime de la copropriété n’est pas automatique. Le bailleur social peut décider de son entrée en vigueur au moment de la vente. Il peut aussi, s’il le décide, différer la mise en copropriété jusqu’à dix ans après la dernière vente.
Copropriété : une création parfois décalée
Régime dérogatoire. En décalant la mise en place du statut de la copropriété, le bailleur HLM peut continuer à gérer la résidence pendant la commercialisation des logements, laquelle est étalée dans le temps. Il peut ainsi entretenir les parties communes et réaliser des travaux sans avoir à attendre la fin de la vente. Mais surtout, cette disposition transitoire permet aux acquéreurs, qui souvent sont d’anciens locataires HLM, de se familiariser avec le fonctionnement de la copropriété et la gestion de l’immeuble. De quoi être prêt sur les plans juridiques, pratiques et financiers lorsque la résidence prendra son indépendance.
Période transitoire. Pendant la période transitoire, c’est le bailleur social qui va gérer l’immeuble. Il va prendre en charge l’entretien des parties communes, du chauffage, de l’ascenseur et des espaces verts, mais aussi les frais liés au gardiennage, l’approvisionnement en énergie, etc. Les gros travaux seront également financés et gérés par l’organisme HLM. En contrepartie de ce service, vous versez une participation aux dépenses, comme si vous payiez déjà des charges. Vous êtes informé des décisions de l’organisme HLM, mais il n’y a pas d’assemblée générale comme en copropriété classique.
Créer la copropriété. Six mois au minimum avant la date du transfert, vous êtes averti par le bailleur social (par lettre recommandée avec accusé de réception) de la création de la copropriété. A son initiative, un syndicat des copropriétaires est créé et une assemblée générale des copropriétaires a lieu. C’est l’organisme HLM qui occupe la fonction de syndic (ce dernier est obligatoire pour toutes les copropriétés). Si vous pouvez changer de syndic, notez que les bailleurs sociaux connaissent leurs immeubles comme leurs prestataires et qu’ils font montre d’un savoir-faire éprouvé en matière de gestion des copropriétés.
Copropriété : comment ça marche ?
Le principe de la copropriété. Avec la mise en copropriété (décalée ou pas), l’immeuble se répartit entre parties privatives (votre logement) et parties communes (entrée, couloirs, ascenseurs, escaliers, toiture, terrasses, etc.). Vous détenez votre bien et une quote-part de parties communes, le tout étant matérialisé sous la forme de « tantièmes ». Un exemple volontairement simplifié : si la copropriété compte mille tantièmes ou mille millièmes, votre lot (votre bien et votre quote-part de parties communes) peut compter pour cent millièmes.
Le règlement de copropriété. Ce document organise la vie de la résidence. Rédigé obligatoirement par un professionnel, il détermine les parties privatives et les quote-parts de parties communes, fixe les tantièmes de copropriété et la répartition des charges (ces dernières sont calculées en fonction de vos tantièmes). Le règlement détermine également des règles d’usage. Il peut par exemple interdire l’implantation de commerces au rez-de-chaussée. Notez que le règlement de copropriété s’impose aux propriétaires et aux locataires, qui doivent donc le respecter.
Le syndicat des copropriétaires. Automatiquement constitué pour chaque copropriété, il est composé de tous les copropriétaires, c’est la première instance de la copropriété. Personne morale en termes juridiques, il vote les décisions concernant la gestion et l’administration de l’immeuble. Il peut par exemple décider d’une rénovation thermique. C’est la seule instance à pouvoir passer des actes (signature de contrats par exemple) ou à agir en justice s’il l’estime nécessaire. Entre autres pouvoirs, il peut nommer ou révoquer le syndic. Il est responsable sur le plan juridique.
L’assemblée générale de copropriété. Le syndicat des copropriétaires se réunit une fois par an en assemblée générale. C’est le « parlement » de la copropriété. Tous les copropriétaires, quel que soit leur nombre de tantièmes, peuvent y participer. Lors de cette assemblée, ils délibèrent sur les différents points listés à l’ordre du jour (et uniquement sur ces points). Ils se prononcent notamment sur le budget de la copropriété, les travaux à réaliser, les projets à engager, les prestataires à sélectionner, etc. Des décisions soumises à un vote : elles peuvent donc être acceptées ou refusées.
Le conseil syndical. Obligatoire dans chaque copropriété, il est composé de copropriétaires élus lors de l’assemblée générale pour une durée de trois ans. Sa vocation : assister le syndic dans la gestion de l’immeuble et contrôler ses activités (mise en concurrence des prestataires, tarification des travaux, etc.). Les membres du conseil syndical peuvent entre autres accéder à tous les documents en lien avec la gestion du syndic. Le mode de fonctionnement du conseil syndical est toujours détaillé par le règlement de copropriété.
Le syndic. Chaque copropriété doit obligatoirement se doter d’un syndic. Il peut s’agir d’un professionnel ou d’un particulier (dans ce dernier cas, on parle de syndic bénévole). Organe exécutif de la copropriété, il agit pour le compte du syndicat des copropriétaires. Entre autres missions, il établit le budget de l’immeuble et dresse ses comptes qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. Il s’occupe aussi, de faire respecter le règlement de copropriété, d’administrer l’immeuble… Dans le cas de la vente de logements HLM, on l’a vu, c’est le bailleur social qui prend les fonctions de syndic.
Les droits et devoirs du copropriétaire
Payer les charges. Etre copropriétaire, c’est avoir des droits, mais aussi des devoirs. Et le premier d’entre eux, c’est de payer votre quote-part de budget prévisionnel, autrement dit vos charges de copropriété. Si vous ne le faites pas, vous bloquez la gestion de l’immeuble et vous pouvez avoir à verser toutes les charges de l’année. Lors de la mise en place de la copropriété, vous pouvez aussi payer une avance de trésorerie pour faire face aux dépenses immédiates. Un fonds de travaux qui compte pour 5 % minimum du budget prévisionnel de l’année doit aussi être alimenté par les copropriétaires.
Vivre en bon voisinage. Autre règle à respecter en copropriété : ne pas causer de troubles ni de gêne à vos voisins. Certes, vous pouvez user librement de votre logement, puisqu’il s’agit d’une partie privative. Mais avant d’entamer des travaux de réaménagement, vérifiez s’ils sont autorisés par le règlement de copropriété. Attention également aux nuisances (bruit, entreposage d’objets encombrants dans les couloirs, etc.), qui peuvent nuire à vos relations de voisinage. Surtout, ne touchez jamais aux parties communes sans avoir reçu l’autorisation de l’assemblée générale.
Participer. Il vaut mieux vous impliquer dans la gestion de la copropriété. Pour vous, c’est l’assurance de savoir ce qu’il se passe dans l’immeuble, de mesurer l’ampleur des travaux éventuels et d’évaluer le budget, de contrôler le syndic… Le mieux, c’est encore de devenir membre du conseil syndical. Vous occuperez une position stratégique, vous aurez accès à tous les documents, vous pourrez prendre en charge des missions spécifiques. Vous bénéficierez d’une relation privilégiée avec le syndic et vous serez à même de prendre les bonnes décisions avec les autres membres du conseil syndical.
