Saviez-vous que vous pouviez acheter un logement jusqu’à 40 % moins cher que les prix du marché ? Il vous suffit de souscrire un bail réel solidaire (BRS). Créé en 2017, ce dispositif innovant a une double vocation : permettre à des ménages modestes de devenir propriétaires et s’assurer que les logements achetés conservent leur vocation sociale. Ce dossier vous explique le fonctionnement de ce mécanisme très intéressant pour accéder à la propriété. Il vous donne aussi les conditions pour en bénéficier.
BRS : séparer le logement du terrain
Le fonctionnement du BRS. Tout commence quand un Organisme foncier solidaire (OFS) acquiert un terrain sur lequel des programmes immobiliers abordables seront construits. Des ménages, sous conditions de ressources, achètent ensuite ces logements en Véfa (Vente en l’état futur d’achèvement). Mais à la différence d’une opération classique, ils n’achètent que les murs et pas le terrain qui reste à la charge de l’OFS. En échange, ils devront s’acquitter d’une légère redevance auprès de l’organisme. En clair : l’acquéreur achète le logement de façon classique et paie un loyer modique pour le terrain.
Une redevance pour le terrain. Servant à équilibrer le modèle économique de l’OFS, la redevance couvre le remboursement des emprunts, mais aussi certains frais généraux comme les quittances, la gestion… Ce supplément, qui reste très léger, doit être intégré dans le coût mensuel du logement pour les ménages. L’accédant reste largement gagnant par rapport à un logement classique.
Un bail rechargeable. Avec le BRS, les particuliers signent un bail longue durée qui va de 18 à 99 ans. Mais ce bail présente une autre particularité, il se recharge à chaque vente. Autrement dit, le nouveau propriétaire bénéficiera à son tour de toute la durée du bail. Cela permet au bien de pas perdre de sa valeur.
Des plafonds de ressources et de prix à respecter
Acheter moins cher. Le bail réel solidaire est un dispositif d’accession abordable. En permettant aux ménages de n’acquérir que la partie bâtie de leur logement, ces derniers réalisent une économie importante comprise entre 20 et 40 % selon les zones géographiques. Mais ils bénéficient en plus d’un prix de vente encadré, de la TVA à taux réduit (5,5 % contre 20 % habituellement) et du financement par le prêt à taux zéro (PTZ, une aide de l'Etat accordée sous forme de crédit gratuit). Un abattement de la taxe foncière comprise entre 30 et 100 % est aussi envisageable selon les collectivités.
Conditions de revenus. Comme tous les dispositifs sociaux, le BRS est soumis à des conditions de ressources dont les montants sont recalculés chaque année. Ils dépendent de la composition du foyer et du secteur où vous résidez. Les plafonds de ressources 2022 sont mentionnées dans le tableau ci-dessous. Il s'agit du revenu fiscal de référence de l'année N - 2 (revenus de 2020 pour une demande déposée en 2022).
| Nombre de personnes occupant le logement | Zone A | Zones B et C |
| 1 | 33 400 € | 25 318 € |
| 2 | 46 759 € | 33 761 € |
| 3 | 53 440 € | 39 052 € |
| 4 | 60 788 € | 43 273 € |
| 5 et plus | 69 340 € | 47 482 € |
Exemple de lecture du tableau : en zone A, un couple ne doit pas gagner plus de 46 759 € par an (revenu fiscal de référence de l'année N -2) pour acheter en BRS. Zone A : Agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français, Lyon, Lille, Marseille, Montpellier. Zone B : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants. Zone C : Reste du territoire.
Plafonds de prix. Autre condition : les logements proposés dans le cadre du BRS doivent respecter des plafonds de prix au mètre carré (hors taxes, surface utile). Ces plafonds varient en fonction de l’adresse du logement, selon un zonage très légèrement différent. Ils sont indiqués dans le tableau ci-dessous.
| Zone A bis | Zone A | Zone B | Zone C |
| 5 096 €/m² | 3 861 €/m² | 3 092 €/m² | 2 699 €/m² |
Exemple de lecture du tableau : en zone B, le prix ne doit pas dépasser 3 092 €/m² de surface utile hors taxes pour être éligible au BRS. Zone A bis : Paris et communes limitrophes. Zone A : Agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français, Lyon, Lille, Marseille, Montpellier. Zone B1 : Autres agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, pourtour de la Côte d’Azur, quelques agglomérations chères, Outre-mer, Corse et îles. Zone B2 : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, communes chères en zones littorales ou frontalières, pourtour de l’Ile-de-France. Zone C : Reste du territoire
BRS : un achat très sécurisé
Garantie de rachat. Que se passe-t-il si l’acheteur se retrouve avec des difficultés financières ? L’OFS pourra racheter le logement à un tarif d’indemnisation prévu dans le bail. Certains BRS, portés par une société coopérative d’HLM, vont plus loin en proposant un relogement dans le parc social, à condition que le signataire du bail respecte bien les conditions de ressources exigées par l’HLM.
Une revente encadrée. La vocation principale du BRS reste de faciliter l’accession à la propriété des ménages avec des revenus modestes. Mais ce mécanisme entend en même temps lutter contre la spéculation immobilière. Ainsi, pas question que ces logements abordables permettent de réaliser des plus-values trop généreuses en cas de revente. L’OFS contrôle la cession du bien (en cas de revente, mais aussi de don ou de transmission). Non seulement le nouveau propriétaire devra justifier de ressources inférieures aux plafonds définis par l’organisme, mais le prix de cession sera aussi contrôlé. Il ne peut pas être supérieur au prix d’achat original, indexé sur l’évolution d’un indice qui suit l’inflation. Le prix ne pourra pas dépasser non plus les barèmes fixés pour le PSLA (Prêt social location accession).
