Acheter un logement à un bailleur social ? C’est possible ! Et pour cause, chaque année, les offices HLM mettent en vente une partie de leur patrimoine. Grâce aux sommes obtenues lors de ces transactions, ils financent les travaux de rénovation de leur parc immobilier existant et la construction de nouveaux logements. Cet article vous explique la marche à suivre pour acheter un logement à un bailleur social.
Qui peut acheter un logement à un bailleur social ?
Si vous n'êtes pas locataire d'un logement social, vous pouvez tout de même acheter un logement social. Mais vous ne serez pas prioritaire si vos revenus sont supérieurs au plafond de l'accession à la propriété. L'organisme HLM vend selon l'ordre de priorité décroissant défini par la loi Elan :
- toute personne physique remplissant les conditions auxquelles doivent satisfaire les bénéficiaires des opérations d'accession à la propriété mentionnées à l'article L 443-1 parmi lesquels l'ensemble des locataires de logements appartenant aux bailleurs sociaux disposant de patrimoine dans le département et les gardiens d'immeubles employés ;
- une collectivité territoriale ou un groupement de collectivités territoriales ;
- toute autre personne physique.
Autre critère de sélection : le logement sera vendu à l'acheteur qui le premier formulera une offre correspondant au prix évalué ou qui est supérieure à ce dernier ou si l'offre est inférieure au prix évalué. Dans ce cas, cette dernière doit être la plus proche du prix.
Comment sont classées les offres ?
Les offres seront classées selon la méthode de l'entonnoir avec des éliminations progressives.
- les offres correspondant ou supérieures au prix évalué seront retenues dans un premier temps ;
- parmi ces offres, seules celles remises par les acquéreurs dont les ressources sont inférieures au plafond de l'accession à la propriété seront choisies ;
- seules les offres émanant de locataires de logement appartenant aux bailleurs sociaux disposant de patrimoine dans le département ou de gardiens d'immeubles employés par ces bailleurs seront conservées ;
- parmi les offres restantes, celle qui aura été remise en premier sera finalement sélectionnée.
Quelles sont les règles de publicité
La mise en vente d'un logement appartenant à un organisme HLM doit faire l'objet d'une publicité :
- publication sur un site d'annonces immobilières accessible au grand public
- affichage dans le hall de l'immeuble dans lequel le logement est mis en vente
- une insertion dans le journal local diffusé dans le département.
⚠️ Important : Le délai entre l'accomplissement de cette dernière formalité et la date limite à laquelle les offres d'achat doivent être remises à l'organisme ne peut pas être inférieur à un mois.
Achat sécurisé
Si vous êtes locataire du parc social et que vous achetez un logement à votre bailleur, votre transaction est assortie de garanties. Le bailleur est en effet tenu de prévoir une clause de rachat du bien dans un délai de dix ans, effective à partir de la date d’acquisition. Cette garantie sera activée dans plusieurs cas : décès de l’acquéreur ou de son conjoint, perte d’emploi d’une durée supérieure à un an, divorce, rupture d’un pacte civil de solidarité (PACS), raison de santé entraînant une invalidité.
Des logements sociaux en bon état
Le logement est mis en vente à un prix fixé par l’office HLM sur la base d’un logement comparable sur le marché libre. Ces biens vendus par les bailleurs sociaux offrent deux atouts :
- le bon état du logement et celui de l’immeuble, sachant que l’organisme HLM ne peut pas trouver acquéreur pour un bien mal entretenu ;
- le logement doit respecter les normes minimales d’habitabilité concernant aussi bien le chauffage, la ventilation. De même, la consommation énergétique ne doit pas dépasser 330 kW/m².an.
Immeubles rénovés
Les immeubles détenus par les bailleurs sociaux sont entretenus régulièrement. Ils font souvent l’objet de rénovations conséquentes concernant aussi bien l’isolation de la façade que le changement de fenêtres ou encore le remplacement de la chaudière. Ces travaux réduisent les charges des locataires diminuant ainsi le risque d’impayés. Pris en charge par le bailleur, ces travaux qui peuvent être très coûteux, préservent la trésorerie des futurs acquéreurs qui n’auront pas à les intégrer dans leur plan de financement. Un atout pour les familles qui achètent leur résidence principale pour la première fois.
Les documents à fournir pour acheter un logement social
Différents documents doivent être transmis au futur copropriétaire comme un récapitulatif des charges locatives et éventuellement des charges de copropriété des deux dernières années, un exemplaire de l’état descriptif de l’immeuble et du règlement de copropriété, un document indiquant les travaux réalisés et ceux planifiés les cinq prochaines années. Sans oublier la liste des travaux d’amélioration des parties communes et des éléments d’équipement commun qu’il serait souhaitable d’entreprendre.
Travaux et taxe foncière
Cette liste doit être accompagnée d’une évaluation du montant global de ces travaux et de la quote-part imputable à l’acquéreur. Le paiement de la taxe foncière sur les propriétés bâties lui sera par ailleurs rappelé, une obligation dont il devra désormais s’acquitter chaque année. L’acte de vente devra être établi dans l’office d’un notaire, les frais notariés étant à la charge de l’acquéreur, comme pour une transaction classique dans l’immobilier ancien.
Dépenses à prévoir
Acheter un logement, c’est faire face à de nouvelles obligations. Outre le paiement de votre échéance de crédit, vous deviendrez copropriétaire de parties communes comme les espaces verts, le hall d’entrée, les parkings, le chauffage… Vous devrez vous acquitter de charges de copropriété qui seront à payer chaque trimestre. Vous serez également redevable de la taxe foncière en tant que propriétaire de votre logement. Autant de dépenses supplémentaires que vous devrez intégrer dans votre budget. À noter que depuis le 1er janvier 2020, un bailleur qui a vendu les logements peut différer le régime de copropriété pendant dix ans.
Et la revente ?
Vous pouvez céder un logement acheté à un bailleur social sous certaines conditions. Si vous revendez dans un délai maximal de cinq ans après votre acquisition, vous devez prévenir le bailleur social qui vous a vendu le bien. Il peut en effet décider de l’acheter. Si vous avez acheté à un prix inférieur à celui fixé lors de la première vente, vous devrez reverser la différence au bailleur. Si vous revendez au-delà de cinq ans, vous n’avez plus aucune contrainte.
