Accéder à la propriété, même avec des revenus modestes ? C’est possible avec la location-accession. Autrement nommé Prêt social location-accession (PSLA), ce dispositif vous permet d’acheter une maison ou un appartement dans le cadre d’un processus sécurisé et dans des conditions financières très intéressantes. Et ça marche ! Depuis 2004, la location-accession a permis à 70 000 ménages d’acheter leur logement. Le dispositif a même été élargi en 2020 aux logements anciens réhabilités afin d’en faire profiter plus de monde.
Le principe de la location-accession
Achat progressif. La location-accession permet à ménage qui achète pour la première fois de louer son bien avant de l’acheter. Une façon de tester le logement, mais surtout de vérifier qu'il dispose de capacités financières suffisantes pour devenir propriétaire. Concrètement, le protocole se déroule en deux temps.
D’abord locataire. D’abord, le particulier entre dans le logement en tant que locataire-accédant. Ce statut particulier consiste à payer, non pas un loyer, mais une redevance. Elle comprend à la fois une indemnité d’occupation (qui correspond au prix d’un loyer charges comprises), mais aussi une somme complémentaire conservée par l’opérateur en charge de l’opération. Ce complément, dont le montant est calculé en tenant compte des capacités financières du futur propriétaire, sera restitué plus tard sous forme d’épargne.
Lever l’option d’achat. Après un délai préalablement défini dans son contrat, le particulier lève son option d’achat et entre dans la phase d’acquisition du bien. Il commence alors à rembourser son prêt (PSLA). Les redevances déjà versées sont soustraites du prix du logement et la somme épargnée sert d’apport personnel.
Une question de délais. La période de location varie selon les opérateurs, la loi la fixant en général à quatre ou cinq ans. Mais les particuliers peuvent lever leur option d’achat plus tôt, souvent à la date d’anniversaire de la signature du contrat. Elle peut aussi être prolongée dans certaines situations, un avenant au contrat devant dans ce cas être signé.
Que se passe-t-il si l’option n’est pas levée ? Le locataire accédant qui ne souhaite plus devenir propriétaire bénéficie, sous conditions, d’une garantie de relogement. Il ne peut pas rester dans les lieux, mais il sera relogé dans le parc social de l’opérateur pendant au minimum quinze ans. Au moins trois propositions correspondant aux critères initiaux (emplacement, typologie, surface…) devront être faites.
Les avantages de la location-accession
Le PSLA a été conçu afin d’aider les ménages modestes à devenir propriétaires ; ce mécanisme est donc naturellement assorti de garanties et d’avantages financiers, l’objectif étant d’apporter un maximum de garanties aux bénéficiaires.
Le prix du logement est encadré. Il ne peut pas dépasser un montant maximal qui varie selon les communes. En plus, ce dispositif peut être couplé avec d’autres aides au logement comme l’APL Logement, le prêt à taux zéro (PTZ), le Prêt Action Logement… .
Des frais réduits. Lorsqu’il s’agit d’un logement neuf, les frais de notaire sont moins élevés que lors d’un achat dans l’ancien. En plus, comme les locataires accédants paient au fur et à mesure, ils ne versent pas d’intérêts intercalaires comme c’est le cas pour les achats classiques de résidences principales dans le neuf.
Des avantages fiscaux. Les locataires-accédants profitent d’un taux de TVA réduit à 5,5 % (pour les logements neufs) et d’une exonération de la taxe foncière pendant quinze ans.
Des garanties sur la revente. Grâce à l’assurance revente, le logement est protégé de toute décote de prix durant une période de dix ans. Pendant quinze ans, le ménage qui utilise le PSLA bénéficie d’une garantie de rachat de son logement, sous conditions, à un prix connu d’avance.
Qui peut bénéficier de la location-accession ?
Les personnes concernées. La location-accession s’adresse aux ménages ayant des revenus modestes, quelle que soit la structuration du foyer : couple sans enfants ou avec enfants, personne seule, famille monoparentale… Les primo-accédants apparaissent comme la cible privilégiée, mais dans certains cas, des secondo-accédants peuvent correspondre aux critères définis par la loi. Le dispositif leur permettant de se passer d’un crédit relais.
Conditions de ressources. Pour prétendre au PSLA, les ménages doivent faire du logement leur résidence principale (ils doivent y vivre au moins huit mois par an). Autres conditions : leurs revenus annuels ne doivent pas dépasser certains plafonds. Ils sont précisés dans notre tableau.
| Nombre de personnes du ménages | Zone A | Zones B et C |
| 1 personne | 33 400 € | 25 318 € |
| 2 personnes | 46 759 € | 33 761 € |
| 3 personnes | 53 444 € | 39 052 € |
| 4 personnes | 60 788 € | 43 273 € |
| 5 personnes et plus | 69 340 € | 47 482 € |
Ces plafonds concernent les revenus de l’ensemble du ménage appelé à occuper le logement acquis en location-accession. Il s’agit du revenu fiscal de référence de l’année N-2 (ceux de 2020 pour une demande faite en 2022). Zone A : partie agglomérée de l’Ile-de-France, côte d’Azur, Genevois français, certaines commues chères. Zone B : certaines grandes agglomérations au marché immobilier tendu, partie de l’Ile-de-France hors zone A, certaines communes chères notamment sur le littoral. Zone C : reste du territoire.
