La France compte 5,2 millions de logements sociaux et il s’en construit entre 95 000 et 130 000 par an. Pour autant, un logement social sur deux a plus de quarante ans. Le neuf cohabite donc avec le récent ou l’ancien. En pratique, on considère qu'un logement est neuf durant les cinq premières années qui suivent sa construction. Matériaux, conception, surfaces et niveau d’isolation phonique et thermique sont des marqueurs des différentes années de construction. Mais, contrairement aux logements privés, les HLM ne comptent que 7 % de passoires thermiques, ce qui fait d'eux les bons élèves du parc immobilier français.
Neuf : une affaire de réglementation
Qualité technique. Les derniers logements livrés ont tous été bâtis dans le cadre de la Réglementation thermique 2012 (RT2012). Ils sont donc confortables, performants, fonctionnels avec des plans étudiés et bénéficient d’une belle luminosité grâce à de grandes baies vitrées. Et ils disposent souvent d’un balcon ou d’une loggia. Côté pratique, une place de stationnement leur est aussi attribuée.
Economies d’énergie. Avec cette réglementation, un saut de performance énergétique considérable a aussi été réalisé par rapport aux réglementations thermiques précédentes. La RT 2012 a notamment permis le développement de nouvelles solutions économes pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire telles que les pompes à chaleur, les chauffe-eaux thermodynamiques ou les chaudières gaz à condensation. Si le chauffage électrique n’a pas entièrement disparu dans ces logements, la RT 2012 a cependant fortement réduit son usage.
Nouvelles normes. Les futurs logements dont le permis de construire a été déposé à partir de 1er janvier 2022, répondront aux exigences de la Réglementation environnementale 2020. Ils seront encore plus performants, très sobres en énergie et émettront moins de gaz à effets de serre. Il faudra néanmoins être patient, car ils ne sortiront pas de terre avant deux ou trois ans.
Logement, adaptation et innovation
Logements accessibles. La loi ELAN (Évolution du Logement et Aménagement Numérique) prévoit 20 % de logements immédiatement accessibles aux personnes handicapées dans les constructions neuves. Les logements neufs sont également conçus pour faciliter l’accessibilité des personnes handicapées ou à mobilité réduite. Des rampes d’accès sont prévues, les ascenseurs sont plus larges et l’agencement des logements facilite la circulation.
Les HLM changent de visage. C’est une approche innovante du logement social qui prévaut désormais. Loin d’être réduit à un simple habitat, il est pensé comme un lieu de vie dans sa globalité. Si les efforts portent toujours sur le confort et l’optimisation intérieure avec des logements traversants ou de larges baies vitrées, le volet paysager et la qualité architecturale du projet sont aussi au cœur des réflexions des professionnels. Résultat, des habitats moins denses et mieux insérés dans la ville avec des espaces urbains entre les bâtiments pour une belle transparence visuelle et une circulation plus fluide.
L’ancien est aux normes
Années de construction. Le plus souvent, les logements anciens ne correspondent pas aux standards d’aujourd’hui. Ce qui ne signifie pas qu’ils ne sont pas aux normes ! Les styles, les matériaux, les surfaces, ponctuent chaque époque. Ils ne sont pas inconfortables pour autant, mais leur niveau de performance n’est pas aussi élevé que celui des logements neufs. Les logements bâtis avant la RT 2012 relèvent des réglementations thermiques antérieures (1974, 1988, 2000, 2005). Certains ont même été bâtis à une époque où il n’y en avait pas ! Leur isolation thermique et phonique n’est pas aussi performante. Les plans sont souvent moins fonctionnels, il y a moins de rangement et il peut y avoir des pertes de place. Ils sont aussi généralement moins lumineux. La faute aux ouvertures moins larges. Et ils ne disposent pas tous d’une place de stationnement. Mais quelle que soit leur date de construction, ils répondent toujours à des normes d’habitabilité et de salubrité fixées par décret.
Mise en beauté. Et lorsqu’un logement se libère, les bailleurs sociaux en profitent souvent pour leur donner un coup de jeune et faire les travaux jugés nécessaires. Le réseau d’électricité et de gaz sont systématiquement contrôlés et remis à niveau en cas de besoin. Ils en profitent aussi pour remplacer les revêtements de sols ou encore les sanitaires s’ils sont dégradés. Il n’est pas rare non plus qu’ils soient entièrement refaits avant d’être occupés par un nouveau locataire.
Cap sur la rénovation. Plus de 350 000 logements vont devoir être rénovés au cours de la prochaine décennie. Dans le cadre du plan de relance du Gouvernement, présenté en septembre dernier, 500 millions d'euros sont prévus pour la rénovation énergétique. Sur cette enveloppe, 445 millions d'euros seront consacrés à des opérations de restructuration ou réhabilitation lourde. Ces rénovations lourdes visent à hisser l’habitat très ancien au niveau du neuf. A noter : de nombreux logements anciens ont déjà fait l’objet d’une rénovation. Des barres HLM bâties dans les années 60 ont même été détruites. Elles ont laissé la place à des résidences neuves plus humaines, accompagnées d’espaces verts et d’équipements collectifs.
Plus accessibles. De plus en plus, les bailleurs sociaux engagent des actions pour améliorer l’accessibilité. Dans le cas où le locataire est en situation de handicap ou de perte d’autonomie, les organismes HLM peuvent prendre en charge, selon certains critères, des travaux d’adaptation du logement comme l’installation d’une douche adaptée, la pose de barre de soutien dans les sanitaires et la salle de bain… Pour cela, le locataire doit faire une demande écrite au bailleur qui étudiera ensuite le dossier.
